案例名称：光谷航天城项目8#楼；

案例描述：建筑面积约2.4万㎡，2个单元，各33层。项目运用“公寓综合智慧运营”理念，依托“公寓SaaS+物联网关+智能设备”等抓手，包含基础数据建库，智慧公寓管理、物联网抄表及门禁、报警等系统，助力公寓实现智能化运营。

案例类别：房屋以人才公寓为主，单一单元每层楼4套，共计264套标准公寓房间。

二、案例背景

2018年9月14日由住建部、财政部下发的《关于印发推行政府购买公租房运营管理服务试点方案的通知》中指出：住建部、财政部将根据地方自愿原则以及公租房发展情况，确定在浙江、安徽、山东、湖北、广西、四川、云南、陕西等8个省（区）开展政府购买公租房运营管理服务试点工作。同时将入住和退出管理事项、租金收缴和房屋使用管理事项、维修养护事项、综合管理事项（含：信息采集和录入、智能化管理系统及监测平台建设）等内容纳入购买要求。

武汉市作为全国第一批利用集体建设用地建设租赁住房的13个试点城市之一，按大、中、小三个层级城市开展政府购买公租房运营管理服务的全国试点。

“菲寓”（智慧公寓）综合管理平台的设计以公寓的日常经营和管理为核心，以提高公寓服务的速度、精度，改善顾客服务的亲善程度，减少工作差错为目标，同时为加强内部管理提供良好的技术装备，为公寓管理的提档升级创造条件，满足立足于当前公寓管理的智能化需求。

三、案例介绍

（一）总体介绍：全项目共计安装智能水表256套，智能电表256套，智能门锁257套，无线烟感设备760套，人脸识别系统5套。

（二）技术指标：

1..设备管理

通过整合人员、场所、流程，对公寓设备从购置安装、保养维修、更新直至报废进行科学管理，使设备生命周期的费用达到最经济的程度；

2.  数据监测

对水电表，无线烟感，智能门锁，人脸门禁等设备的运行状态、实时数据，报警信息和故障，实现数据准确监控并进行变化统计分析。是更高层次集成的管理系统，能够全面实现优化控制和管理，并以此可以实现节能降耗、高效、舒适、环境安全；

3.  智慧预警管理

多种类设备24小时不间断数据监控，独立预警规则设定。多种预警与提醒渠道，及时准确报警提醒，并提供故障解决方案与历史记录查询。

（三）主要功能：

1.  房屋租赁管理人员，使用员工管理端微信轻应用，完成公寓的日常管理工作，包括但不限于，接待看房，报事报修，退租续租等业务；

2.  设备运管人员，使用PC端的设备管理平台访问设备管理服务器，对公寓中运转的智能设备进行管理，维护；对有异常或报警的设备在线下发报修处理指令；

3.  设备云平台与各种传感器及智能设备通过使用lora/zigbee/485等信号协议，运用宽窄带结合技术，有效回收和控制全部设备，真正实现，跨平台，跨品牌，跨协议的设备管理功能；

4.  业务系统服务器形成的全部关键数据，都存放在单独的数据服务器，通过对数据的进一步清洗，挖掘，形成云端数据处理中心，对用户的日常信息进行经常性的跟踪与分析，对用户通过智能设备产生的使用异常，包括但不限于，用水异常，用电异常能实现快速预警；

5.  业务系统（包含手机租客端APP，业务系统运营平台，员工管理端微信轻应用等三款产品）加上设备系统（设备云平台，各类通信协议），再加上云端数据处理中心，三者共同构成了智慧公寓综合管理平台软件平台。

（四）企业简介

菲奥达是成立于2013年的综合性高新技术企业，多年来一直致力于以物联网+大数据技术为核心，为政府、企业、园区、社区实现数字化、智能化、网络化，提供城市管理、能源监控、设备运营等多场景一站式解决方案。

菲奥达专注以LoRaWAN、NB-IoT等窄带物联网连接方式为核心，以城市级垂直应用物联网建设以及物联设备集成解决方案为主要业务板块，应用场景分布交通、市政、办公、园区、公安等场景，提供广泛应用于城市物联网的解决方案。

（五）应用类别：智慧公寓。

（六）应用场景：公租房、廉租房、长租公寓、学生公寓、青年公寓、人才公寓、物业改造、项目改造、自住房改造。

四、典型经验提炼

（一）具体措施和成效：

经过菲奥达的“量身定制”，利用LoRaWAN技术，实现轻量网关部署，海量智能锁、水电表、智能烟感等设备接入，自主研发通讯芯片，确保终端通讯、网络通信的高级别安全性。涵盖“智能硬件+物联网络+SaaS软件+售后服务”四大核心竞争力。光谷航天城彻底甩掉以往“监管难度大”、“安全隐患”、“运营效率低”、“运营成本高”、“集成困难”等痛点，实现全面升级，为公寓住户打造安全、便捷、舒适的居住环境；为公寓服务商提供高效、便捷、快速响应的综合管理手段，从整体上提高公寓形象，提升住户的体验和黏性，增加公寓竞争力。

1、提升运营效率

原来一栋公寓需要配置一个管家。现在一个管家可管理10栋公寓楼。强大的技术平台+卓越的运营能力，LoRa物联网技术+多种传感器，实现运营数据的精准分析和优化迭代，让物业管理不再难。

2、降低人力成本

租客通过手机APP可自主完成从看房到入住，从缴费到续租的一系列流程，入住后可通过手机APP获取维修、投诉等多种管家服务。一部手机解决租住问题，彻底解放公寓运营方的人力资源。

3、无人化运营

零响应时间，实现即看即住。远程自动抄表，精准计费。付费情况一目了然，可智能催缴。远程断电和门禁管理，可防止租客逾期交租。无需操控，即可给租客带来“独一无二、无人打扰”的智能体验。

4、提升租户幸福度

公寓举办桌游、轰趴等活动，可对用户的性格、喜好进行软性甄别和精准定位，以便针对不同群体租客提供个性化服务，提升租客幸福感和公寓的活跃氛围，保持租客黏度，打造公寓品牌。

（二）借鉴意义：

根据租客的实际入驻使用需求，我们制定了一套业务流程的整体模式，从五个主要环节：预约看房、在线签约、首期款缴纳、自助入驻、自助退房，来从租赁管理企业需求出发，实现降低成本，提升效能。

线下场景线上执行，与行业最领先的芝麻认证保持合作，业务流程历经多项目迭代，经过产品经理精雕细琢，删繁就简，功能简约而不简单。

成本效益低于市场大部分产品成本投入10%-15%，部署整体安装时间缩减至少20%，后期无需投入任何资金费用，整体提升50%以上的工作效率；拥有丰富的物联网设备硬件池。帮助快速执行安装与项目部署，满足智能化公寓改造诉求。